Что ждет алтайский бизнес от кадастровой переоценки земель?!

В 2022 году по всей стране пройдет единый тур кадастровой оценки земельных участков. В Алтайском крае таких объектов более 1,1 млн

В Алтайском крае проходит переоценка кадастровой стоимости 1,1 млн земельных участков. Именно от нее зависит размер налога и арендной платы за землю, а также спокойная жизнь предпринимателей. Ведь обычно после такого пересчета сотни из них сталкиваются с резким ростом финансовой нагрузки и вынуждены добиваться снижения кадастровой стоимости через суд. Бизнес опасается, что подобная история повторится и на этот раз. Но только в текущей экономической ситуации она может больнее ударить по малым и средним предпринимателям.

В 2022 году в Алтайском крае проводят переоценку всех земельных участков – их более 1,1 млн. А в 2023 году в регионе пересмотрят кадастровую стоимость 1,5 млн объектов капитального строительства (зданий, строений, сооружений, помещений и т.д.), внесенных в реестр недвижимости.

Вгоняет в грусть

Проведение переоценки кадастровой стоимости земельных участков крайне несвоевременно в нынешних экономических условиях, считает председатель Алтайского союза предпринимателей Юрий Фриц. Ведь предыдущие изменения вгоняли бизнес в грусть и длительные судебные разбирательства по определению рыночной стоимости земли.

«У некоторых кадастровая стоимость выросла в шесть, в восемь, а где-то и в 30 раз. И это привело к значительным затратам: совокупно бизнес потратил миллионы на судебные споры. Как пройдет нынешняя кадастровая оценка, мы не знаем. Но не исключаю, что все повторится и многие предприниматели останутся не удовлетворены той стоимостью, что будет им предложена», – считает Фриц.

По его словам, длится весь этот квест по оспариванию обычно от трех месяцев до года. И на время споров обязательства по уплате налога и арендных платежей с предпринимателей никто не снимает. К тому же на проведение независимой оценки, оплату работы юристов и судебные издержки бизнес может потратить порядка 100 тысяч рублей. Но это только по одному земельному участку. Если же их несколько или суд решит назначить собственную судебно-экспертную оценку, то затраты возрастут кратно.

«И мы должны понимать, что в той или иной степени эти затраты бизнеса отражаются на себестоимости продукции и услуг. И за все в конечном счете платит покупатель. Многие предприниматели сегодня выживают, пытаются сохранить обороты и сотрудников. Поэтому любая стрессовая ситуация негативно влияет на малый и средний бизнес. И если в тучные годы это было менее болезненно, то сегодня любые новации, в том числе кадастровая переоценка, совершенно несвоевременны»,– отмечает Фриц.

Он считает, что с учетом экономического кризиса целесообразно было бы ввести мораторий на кадастровую оценку на один-два года. Это бы сэкономило ресурсы государства, которое потратит деньги на оплату работы специалистам. И убережет ресурсы бизнеса, который мог бы направить высвободившиеся деньги на развитие, а не на споры по установлению истины и рыночной стоимости земли.

В 2020–2021-м и в пять месяцев 2022 года в Алтайском крае оспаривали кадастровую стоимость 3,6 тыс. объектов – земельных участков и объектов капитального строительства, рассказал начальник отдела кадастровой оценки Алтайкрайимущества Александр Артемьев на площадке конгресса предпринимательских объединений региона.

Берутся не из воздуха.

Так или иначе все эти споры дают результаты. Руководитель Алтайского центра недвижимости и государственной кадастровой оценки Татьяна Жигулина рассказала, что в 2020 и 2021 годах предприниматели через комиссию или суд оспорили кадастровую оценку 1 866 земельных участков под торгово-офисное и производственное использование. С учетом общего количества объектов это «некритическая цифра», хотя для каждого предпринимателя это существенное сокращение финансовой нагрузки.

По словам Юрия Фрица, в среднем бизнесу удавалось сбить цену в два раза: «Хотя мне известны примеры, когда и в шесть раз удавалось снижать кадастровую стоимость. Это значит, что в свое время она была кратно завышена при проведении оценки».

«Мы через комиссию оспорили [кадастровую стоимость] 108 земельных участков. Первоначальная стоимость была 234 млн рублей, а после оспаривания – 74 млн. Снижение на 62%. А в 2021 году через комиссию и суды подали заявления на оспаривание кадастровой стоимости 34 объектов. Первоначальная сумма – 8 млн с копейками, а окончательная – 4,1 млн. То есть снижение на 52%», – привела в пример свою ситуацию одна из участниц дискуссионной площадки конгресса предпринимательских объединений.

На этом же мероприятии начальник отдела кадастровой оценки Алтайкрайимущества Александр Артемьев рассказал о случаях, когда процент оспаривания достигал 80-90%. И все потому, что в ЕГРН, по данным которого государственное бюджетное учреждение (ГБУ) оценивает кадастровую стоимость, содержались неточные сведения. А их подают органы местного самоуправления, которые, по словам экспертов, либо не хотят заниматься уточнением каждого объекта, либо искусственно ставят тот тип объекта, что подороже, чтобы получить больше налогов и арендных платежей в бюджет.

С учетом того, что в этом году через переоценку пройдут все категории земельных участков, бизнес не исключает, что в этот раз будет больше некорректных сведений.

«Конечно, такие риски есть. Массовая оценка – это всегда ошибки, пересчеты. Возможно, кто-то и выиграет от этого. Но, как правило, в общей массе будет увеличение налоговой нагрузки на предпринимателей», – предполагает Фриц.

По его словам, изъян этих оценок еще и в том, что в них не учитывается решение судов по доказательству рыночной стоимости, которые состоялись ранее. И это, как подчеркнул Юрий Фриц, крайне неправильно.

Горячий рынок и год «заморозки»

Бизнес также опасается, что кадастровая стоимость земли после переоценки 2022 года окажется на порядок выше той, что была в предыдущую пятилетку. А все потому, что при ее пересмотре будут опираться на рыночную стоимость участков за период, когда цены на недвижимость были достаточно высокими и рынок был перегрет.

«Ипотечный всплеск на рынке недвижимости и спрос на жилье подстегнули цены и на земельные участки. Но в сегодняшних условиях падения покупательского спроса и кризисной ситуации опираться на статистику тучного года – это тоже будет иметь свои особенности в объективности оценки», – подчеркнул Юрий Фриц.

Однако в 2023 году размер земельного налога не увеличится, даже если кадастровая стоимость возрастет (одна из антикризисных мер, принятая на федеральном уровне в марте). В следующем году он будет рассчитываться, исходя из кадастровой стоимости земли, которая действовала на 1 января 2022 года (до пересмотра, ведь новая стоимость будет внесена в ЕГРН с 1 января 2023 года).

Действовать это будет так. Допустим, кадастровая стоимость земли – 1 млн рублей. Если новая стоимость будет 1,2 млн рублей, то земельный налог будет старый. А если она станет меньше, к примеру 800 тысяч, то налог пересчитают в сторону понижения.

Однако такое послабление пока планируется лишь на один год. И коснется эта заморозка только налога, а не арендных платежей, с которыми в регионе проблемных ситуаций тоже хватает.

Замкнутый круг

Налоговый кодекс четко прописывает ставку налога: 1,5% – максимальная ставка для земель почти всех категорий, 0,3% – ставка для участков земель сельхозназначения. А что касается арендной ставки, то она утверждается не кодексом, а муниципалитетами и порой может в разы опережать налоговую.

«Они должны быть экономически обоснованными, но, как правило, в силу дефицита бюджета арендные ставки регулярно депутатами пересматриваются в сторону увеличения», – отмечает председатель реготделения «Опоры России» Евгений Госьков.

И иногда бывает так. Два соседних участка с одинаковым видом разрешенного использования и кадастровой стоимостью. Но один находится в собственности, и предприниматель платит за него по ставке налога на землю 1,5%. А второй – в аренде, ставка которой может быть, к примеру, 3,8% (то есть более чем в два раза выше).

«Считается, почему арендные ставки выше налоговых ставок? Они должны стимулировать бизнес к выкупу. Но выкуп у нас 100% от кадастровой стоимости. И получается, что предприниматель не может выкупить, потому что в нынешних условиях это последнее, куда он будет тратить деньги. И продолжит платить повышенную аренду как стимул к выкупу. Это замкнутый круг. Поэтому кадастровая оценка – только одна из составляющих. А вторая – ставки. Так вот в Алтайском крае действуют максимальные ставки по налогу на имущество организаций, одни из максимальных ставок по налогу на землю, но а по аренде они вообще ничем не ограничены», – подчеркивает Госьков.

Бизнес считает, что по арендным ставкам должен соблюдаться баланс интересов. Ведь, как отметил Юрий Фриц, налог на имущество и налог за землю – необоротные: «Как бы у предпринимателя ни шли дела, он обязан их оплатить. В этом есть определенная несправедливость».

По его мнению, справедливее было бы ввести практику, которая действует в ряде стран. Если налогооблагаемую стоимость объекта недвижимости или земельного участка предприниматель считают завышенной, то он имеет право обратиться в муниципалитет, и тот обязан по этой стоимости его объект приобрести. Как считает Фриц, тогда бы ответственность в принятии решений в объективности оценки была бы гораздо выше.

Новый механизм оспаривания

Сейчас у предпринимателей есть два способа оспорить результаты кадастровой стоимости земли: обратиться в комиссию при управлении имущественных отношений или пойти в алтайский краевой суд.

Комиссия – досудебный порядок оспаривания, который имеет около половины положительных решений. Обращаться в нее не обязательно, можно напрямую идти в суд, что собственно большинство предпринимателей и делали.

Однако с начала 2023 года комиссия прекращает свое действие. И первоначально обратиться за оспариванием нужно будет в государственное бюджетное учреждение (в «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки», который проводит кадастровую оценку объектов из ЕГРН). А вот пойти в суд можно уже после отказа ГБУ.

Предприниматели пока не знают, как эти изменения отразятся на процедуре оспаривания. Но уже считают, что вряд ли от этого всем станет лучше. «Методика не просто так меняется. Государство заметило изъяны в прежних подходах к решению этих спорных моментов. Постепенно закрывает ниши для бизнеса для досудебного урегулирования. Но пока эту практику мы не увидим и не пощупаем, ее оценивать трудно», – говорит Фриц.

В то же время бизнесмены опасаются, что случаев отказов при такой форме оспаривания будет больше, нежели было в комиссии.

«Как говорят предприниматели, получается, что мы должны идти за оспариванием кадастровой стоимости в тот же орган, который ее посчитал. И есть опасения, что будут сплошные отказы», – отметил Евгений Госьков.

Кроме того, сейчас рыночная стоимость при оспаривании берется на ту же дату, на которую была определена кадастровая оценка земельных участков. Однако с нового года рыночная стоимость будет определяться на ту дату, когда обратиться предприниматель.

«И вот здесь могут быть нюансы, потому что как поведет себя рынок, неизвестно. Если он пойдет вниз относительно прошлых периодов, то у предпринимателей есть возможность снизить налоговую базу», – пояснил Госьков.

Предприниматели смогут ознакомиться с проектом отчета новой кадастровой стоимости земельных участков в Алтайском крае в конце июля (но до 19 августа). Сообщить о недочете в документе можно будет в ГБУ в течение 30 дней лично по адресу: улица Деповская, 7г, почтой, через Госуслуги или МФЦ. А утвердят результаты кадастровой оценки в октябре 2022 года.

Share
Share